Disposizioni a carattere urbanistico

E’ possibile scaricare:
– la “bozza convenzione tipo” modificabile in relazione alla tipologia del progetto
– la “bozza di atto di sottomissione” da presentare unitamente alla bozza di convenzione

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Contributo straordinario cui all’art.16, comma 4, lett. d-ter d.p.r. 380/2001 e del comma 6 bis dell’art. 38 della l.r. 16/2008 – Linee di indirizzo operative per il calcolo (approvato con Deliberazione n. 42/2015)

LINEE DI INDIRIZZO PER LA DETERMINAZIONE DEL CONTRIBUTO STRAORDINARIO EX ART. 38 COMMA 6 BIS DELLA LEGGE REGIONALE 16/2008 E SS.MM.II.. STABILITO NELLA MISURA DEL 50 PER CENTO DEL MAGGIOR VALORE DELLE AREE O IMMOBILI OGGETTO DI VARIANTI URBANISTICHE

L’art. 38, comma 6 bis della Legge Regionale 16/2008 recita che:
In attuazione dell’articolo 16, comma 4, lettera d-ter) e comma 4 bis, del d.p.r. 380/2001 e successive modificazioni e integrazioni ed in attesa della revisione della legge regionale 7 aprile 1995, n. 25 (Disposizioni in materia di determinazione del contributo di concessione edilizia) e successive modificazioni e integrazioni nel caso di interventi su aree od immobili che richiedano per essere ammissibili sotto il profilo urbanistico-edilizio l’approvazione di varianti ai piani urbanistici vigenti od operanti in salvaguardia od il rilascio di deroghe ai sensi del combinato disposto dell’articolo 14 del citato d.p.r. 380/2001 e successive modificazioni e integrazioni e dell’articolo 36 della presente legge, è dovuto al Comune, da parte del soggetto attuatore, in aggiunta al contributo di costruzione, un contributo straordinario nella misura del 50 per cento del maggior valore delle aree o immobili oggetto di intervento conseguito per effetto delle suddette varianti o deroghe.
L’importo relativo al maggior valore è stimato dal Comune e corrisposto in unica soluzione al momento del rilascio del permesso di costruire o di efficacia della DIA.
Tale somma è vincolata a specifico centro di costo del bilancio comunale per la realizzazione di interventi per la messa in sicurezza idraulica od idrogeologica del territorio comunale, per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria oppure per l’acquisizione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità ed edilizia residenziale pubblica.

La normativa richiede di determinare il maggior valore delle aree o degli immobili oggetto di intervento conseguito per effetto delle suddette varianti o deroghe, quindi la metodologia di stima deve tener conto del valore dell’area e dei fabbricati prima della variante e del valore di mercato dopo la variante e di tutte le spese relative necessarie per la trasformazione dell’immobile

Il valore che si vuole ottenere è quindi quello di trasformazione di un bene, ovviamente suscettibile di cambiamento, dato dalla differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione stessa.

Il valore di trasformazione è un criterio di stima, che valuta un bene suscettibile di trasformazione, e si fonda su alcuni requisiti, che sono:
• l’immobile oggetto di stima può essere trasformato e/o variato nella destinazione d’uso;
• la trasformazione è reputata più proficua rispetto alle condizioni di fatto al momento della stima, una volta soddisfatti i vincoli di natura fisica, tecnologica, legale, istituzionale e finanziaria;
• la trasformazione comporta un costo non nullo relativo al processo di trasformazione.

Nell’ipotesi che l’immobile oggetto di stima non possa essere ulteriormente trasformato (o trasferito nella destinazione), il valore di trasformazione diventa il prezzo di mercato, in quanto non intervenendo un processo di trasformazione, non vi è da computare alcun costo relativo.

Il sistema assunto può essere sintetizzato nella seguente formula:

MV = VMpV – (VMaV + CC + SG)

dove:
– MV = Maggior Valore;
– VMpV = Valore di Mercato post variante;
– VMaV = Valore di Mercato ante variante;
– CC = Costo di Costruzione;
– SG = Spese Globali

Vengono di seguito meglio chiarite le singole voci della formula sopra citata:

VMpV -Valore di mercato post variante
Il valore di mercato dopo la variante viene assunto come stima sintetica, basata sulla comparazione che consiste nella determinazione del valore di un immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. Il criterio si basa sul seguente assunto: «un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità».
I dati delle transazioni immobiliari vengono desunti dai valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate che sono riferiti all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.
In caso di destinazione non monitorate dall’O.M.I. il valore di mercato corrente rilevato sarà rilevato dal Settore comunale competente a seguito di indagine presso le agenzie immobiliari del loco e di stima sintetica.

VMaV – Valore dell’immobile ante variante
Il valore dell’immobile antecedente alla variante dovrà essere desunto tramite un atto notarile eventualmente attualizzato fornito dal soggetto attuatore.

CC – Costo di costruzione
L’importo di questa voce si ottiene sommando le spese che un imprenditore ordinario (spese esplicite ed implicite) dovrebbe sostenere per compiere l’operazione sul bene oggetto di stima.
Ai fini pratici si ritiene utile adottare un sistema di calcolo del costo di costruzione che partendo dalla Superficie Agibile (che è il parametro di riferimento urbanistico-edilizio dettato dalla L.R. 16/2008) possa determinare in modo analitico un ipotesi di calcolo tramite il volume lordo.
La trasformazione il parametro urbanistico di riferimento in Volumetria Lorda utilizzando il parametro di conversione di cui all’art. 67 bis della L.R. 16/2008 (H= 3,5 m).
Mentre per la volumetrie dei parcheggi, vista l’altezza minore di tali volume si ritiene di adottare come parametro un’altezza di riferimento pari a ml. 2,70.
Vol. Lordo residenziale = S.A. x 3,50 m.l.
Vol. Lordo parcheggi = S.A. x 2,70 m.l.
Per la determinazione del costo di costruzione, al fine di uniformare e semplificare la stima, si ritiene di adottare il parametro del costo di costruzione medio per l’edilizia residenziale indicato nel Prezzario delle Opere Edili di Savona vigente all’atto di presentazione dell’istanza da parte del Soggetto attuatore.
Tale parametro può essere incrementato nella misura del 10% per eventuali maggiori spese per le fondazioni e per tener conto degli eventuali aumenti di prezzi nel corso della realizzazione dell’opera della variazione ISTAT dei prezzi nell’anno di riferimento per un tempo medio di tre anni.

SG – spese globali
Per spese globali si intendono:
• il contributo di costruzione da pagare, al netto degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria portati a scomputo;
• l’importo netto IVA delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria portate a scomputo;
• l’eventuale monetizzazione di aree per standard;
• l’importo netto IVA delle ulteriori opere di urbanizzazione richieste dal Comune;
• le spese tecniche necessarie per la progettazione, direzione lavori, ecc, le eventuali consulenze specialistiche geologiche o di altro genere, stabilite nella percentuale massima dell’otto per cento del Costo di Costruzione;
• le spese tecniche necessarie per la progettazione, direzione lavori, ecc, le eventuali consulenze specialistiche geologiche o di altro genere, stabilite nella percentuale del dieci per cento dell’importo delle opere di urbanizzazione a scomputo sommato all’importo delle ulteriori opere di urbanizzazione richieste dal Comune;

Iter procedurale
All’atto della presentazione dell’istanza il Soggetto attuatore dovrà dichiarare l’accettazione delle le presenti modalità di calcolo del Contributo straordinario cui all’art.16, comma 4, lett. d-ter d.p.r. 380/2001 e del comma 6 bis dell’art. 38 della L.R. 16/2008.
Successivamente alla definizione delle opere di urbanizzazione, e delle eventuali ulteriori opere di urbanizzazione richieste dal Comune, il Soggetto attuatore dovrà presentare una perizia asseverata attestante la valutazione di stima e dell’importo straordinario, come stabiliti nelle presenti linee di indirizzo, redatta da un tecnico abilitato che ne confermi la certezza dei contenuti “sotto la propria personale responsabilità” e che ne attesti, con un’ulteriore dichiarazione apposta nella perizia stessa, la veridicità al fine della responsabilità penale per eventuali falsi ideologici e materiali in essa contenuti.
Gli importi del contributo straordinario contenuti in tale perizia, una volta verificate dall’Ufficio competente, saranno trasferite nella bozza di atto convenzionale che sarà sottoposto per l’approvazione all’organo comunale competente.
Deliberazione n. 42 – 2015_0

Sul BURL n. 23 del 31.12.2015 è stata pubblicata la legge di stabilità della Regione Liguria per l’anno finanziario 2016, in particolare con l’ articolo 21  si sono apportate le modifiche ed integrazioni dell’ art 26 bis della legge regionale 38/2007 sull’Organizzazione dell’intervento regionale nel settore abitativo. Qui di seguito uno stralcio dell’ articolo suddetto (in allegato il formato pdf della legge di stabilità)

4.1.62 – L.R. 29 dicembre 2015, n. 27.
LEGGE DI STABILITÀ DELLA REGIONE LIGURIA PER L’ANNO FINANZIARIO 2016
(Bollettino Ufficiale n. 23, del 31/12/2015 )

Art. 21.
(Sostituzione dell’articolo 26 bis della legge regionale 3 dicembre 2007, n. 38 (Organizzazione dell’intervento regionale nel settore abitativo))
1. L’articolo 26 bis della l.r. 38/2007 e successive modificazioni e integrazioni, è sostituito dal seguente:

“Articolo 26 bis
(Istituzione del Fondo regionale per le politiche abitative (FoRPA))

1. E’ istituito il Fondo regionale per le politiche abitative (FoRPA), alimentato attraverso i contributi di cui al comma 2, da risorse del bilancio regionale, da contributi statali e dell’Unione europea, qualora previsti, finalizzato al soddisfacimento del fabbisogno abitativo di ERS ed in particolare di ERP, nonché alla riqualificazione e rigenerazione urbana.
2. Gli interventi urbanistici ed edilizi comportanti insediamento di edilizia residenziale sono tenuti a contribuire alla manutenzione ed alla realizzazione di alloggi di ERP,
mediante il pagamento del contributo aggiuntivo rispetto a quello di costruzione nella misura del 50 per cento della quota opere di urbanizzazione e aree del contributo di costruzione dovuta  in base alla vigente Tabella  comunale di cui alla legge regionale 7 aprile 1995, n. 25 (Disposizioni in materia di determinazione del contributo di concessione edilizia) e successive modificazioni e integrazioni, da applicarsi alla superficie di riferimento oggetto dell’intervento urbanistico ed edilizio.
3. Il contributo aggiuntivo di cui al comma 2 è versato in unica soluzione al momento della richiesta del rilascio del certificato di agibilità ovvero di deposito della dichiarazione di cui all’articolo 37, comma 8 bis, della l.r. 16/2008 e successive modificazioni e integrazioni, con le seguenti modalità:
a) al Comune se nel proprio territorio sono presenti alloggi di ERP e il Comune  è dotato della  variante allo strumento urbanistico generale, prevista dall’articolo 26;
b) alla Regione negli altri casi.
4. Le somme incamerate dal Comune e dalla Regione sono vincolate all’esclusivo utilizzo per interventi di manutenzione di alloggi di ERP e per la costruzione di nuovi alloggi ERP, nonché ad alimentare il Fondo di cui al comma 1.
5. Sono esclusi dall’obbligo di corrispondere il contributo di cui al comma 2:
a) gli interventi sugli edifici esistenti già a destinazione d’uso residenziale sino alla ristrutturazione edilizia compresa;
b) gli interventi di nuova costruzione anche per sostituzione edilizia aventi ad oggetto unità a destinazione d’uso residenziale la cui superficie agibile non sia superiore a 500 metri quadrati o a 1.750 metri cubi di volume urbanistico;
c) gli interventi di nuova costruzione aventi ad oggetto unità a destinazione d’uso in proprietà a prezzi convenzionati con vincolo quindicennale ad uso prima casa e divieto di alienazione di pari durata;
d) i programmi per l’edilizia residenziale sociale e gli interventi volti a incrementare l’offerta abitativa di cui all’articolo 11, comma 3, lettera a), del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112 (Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria) convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;
e) gli interventi urbanistico edilizi che abbiano ad oggetto il recupero e la nuova costruzione anche per sostituzione edilizia di edifici e complessi di edifici da destinare ad uso residenziale oggetto di operazioni di valorizzazione di patrimonio immobiliare pubblico o di società pubbliche.
6. Per gli interventi di sostituzione edilizia e nuova costruzione aventi ad oggetto la realizzazione di unità immobiliari a destinazione d’uso residenziale, all’ottenimento della certificazione energetica almeno per la classe A, il contributo di cui al comma 2 è ridotto del 25 per cento ed è versato con le modalità di cui al comma 3.
7. I comuni sono obbligatoriamente tenuti a registrare quanto relativo agli interventi soggetti ai contributi di cui al presente articolo su apposita modulistica di monitoraggio che la Regione rende disponibile sul proprio sito web e che sono destinati ad alimentare l’Osservatorio del Sistema Abitativo.”.

legge_2015_27_v1

E’ depositata presso la Segreteria Comunale la Deliberazione del C.C. n. 32 del 27.07.2020 “Modifica all’allegato A della Deliberazione di Consiglio Comunale n. 7 del 07.03.2016” con la quale sono state approvate le modifiche al testo delle “Determinazioni in merito all’applicazione della L.R. 3.11.2009 n° 49, come modificata dalla L.R. 22.12.2015 n° 22 (Piano Casa)”.

La presente disciplina sostituisce quella stabilita con la precedente deliberazione C.C. 7 del 07.03.2016 a far data dalla pubblicazione della deliberazione di Consiglio comunale avvenuta in data 05.08.2020 è scaricabile a fondo pagina nonché all’ Archivio Delibere

Albisola Superiore lì, 03.09.2020

IL DIRIGENTE RESPONSABILE DEL SERVIZIO PIANIFICAZIONE TERRITORIALE E PROGETTAZIONE
Arch. Massimo Agamennone

CC 32 del 27.07.2020.pdf
ALL A.pdf.p7m
ALL B.pdf.p7m
convenzione tipo piano casa.doc

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– la “bozza convenzione tipo” modificabile in relazione alla tipologia del progetto

– la “bozza di atto di sottomissione” da presentare unitamente alla bozza di convenzione

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